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商品住房价格研究:亚博APP安全有保障

 


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本文摘要:【概要】本文从商品住房的价格构成抵达,全面分析了影响商品住房价格的各种因素,系统阐述了商品住房价格居高降的原因,最后明确提出了诱导商品住房过慢快速增长的途径和手段。

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【概要】本文从商品住房的价格构成抵达,全面分析了影响商品住房价格的各种因素,系统阐述了商品住房价格居高降的原因,最后明确提出了诱导商品住房过慢快速增长的途径和手段。  【关键词】住房价格 土地出让      上世纪90年代跟上的房地产业,经过短短的十几年的发展,已沦为国民经济的支柱产业之一,每年的就业人数将近一亿人,其年产值占到GDP的10%左右。这个行业的仅次于贡献还在于:没有要国家投放一分钱,每年却为国家带给几百亿的收益,于是以因为他的不存在,各级政府才有大量的资金对原有的基础设施展开改建。房地产业本不应是一个朝阳产业,但最近几年来,一路下跌的商品房价格大有将其送到绝境之势,如何正确看待和指导商品住房价格的南北是这个行业乃至整个国民经济生活的大事。

     一、商品住房价格的构成内容      商品住房价格由下列六大内容构成:①建筑安装工程费用;②设备及工器具购买费用;③工程建设其他费用;④以备费用;⑤建设期贷款利息;⑥投资人的利润。其中,第①、②两项包含工程直接费用,它是商品住房价格的最主要组成部分,是包含住房价格的基础,是工程实体消耗的费用,它还包括建筑住房的人工、材料、机械费用,以及负责管理已完成建筑安装工程的施工单位的合法利润和税金。长时间情况下工程直接费用占到整个房价的70%左右。

  工程建设其他费用主要由土地用于费用和与工程建设有关的其他费用如办公费用、设计勘查费用以及检测试验费用包含,其主要费用是土地费用。在房地产业刚跟上时,土地使费用是很低的,但随着市场经济的发展和人们对房地产业了解的加剧,这项费用更加大,有的项目占总价格的60%以上。

  以备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有,但一般都有贷款利息,因为一个住房项目较少的投资在几千万元以上,房地产企业不贷款操作者完全是不有可能的。但二者在整个价格中比例是较较少的。  投资人的利润这项费用现在不过于半透明,正因如此,大多数人指出房地产业是一个暴利行业,要大力整顿,长时间情况下占到整个房价的15%左右。

     二、影响商品住房价格的主要因素      影响商品住房价格的因素有很多,但尤为主要的有:   1、市场因素   房地产业从问世时起就是市场经济的产物,没市场经济也就没房地产业的今天。市场因素中影响商品价格的最重要因素是供求关系,当供大于求时住房价格下跌,反之,则上升。现阶段我国城镇住房供求关系如何?以武汉市为事例,2005年人均住房面积为20㎡/人,按小康标准32㎡/人的拒绝,还差距12㎡/人,武汉市城区人口为600万,则差距7200万㎡,这还不还包括要大量征地的旧房面积和大量外来人口对住房的市场需求。

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因此,在今后一个较长时间内(最少十年)我国商品房市场仍是一个可供大于欲的局面。另外,住房的建设成本也在大大下跌,尤其是建筑材料价格的下跌,必要造成了住房价格的下跌。  总之,房价格上涨将是意味著的。  2、土地资源供应状态   住房项目的建设必不可少土地,而土地资源具备重复使用消耗和不能再造的特点,在我国还具备国家独占的性质。

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因此,随着时间的发展,可用作住房研发项目的土地越来越少,其供求关系将更加紧绷,投资人提供土地的成本将更加大。如在武汉市2005年中心城区土地价格为600万元/亩,周边城区土地价格为200万元/亩,市郊已超过80万元/亩,这些价格还只是一个粗略的平均数。随着我国城镇人口的大大快速增长,城市建设的大大减缓,土地价格将不会大大上升。

  3、政府的宏观政策   在市场经济条件下,政府的宏观政策对商品价格的影响力度会过于大,在我国由于市场经济体系还很不完备的情况下,政府的宏观政策还是有相当大的力度。如最近两年,国家为诱导住房价格过慢快速增长,先后实施了“旧国6条”、“新国6条”、“国8条”等政策,对于诱导住房价格过慢快速增长有一定的协助。  4、当地的经济发展水平   由于我国幅缘广大,各地的经济发展水平强弱有所不同,造成各地的商品住房价格强弱不一,一般沿海经济繁盛地区的房价要比中部和西部地区低,有的地区差高达几倍。

有的在同一地区,但由于首府的政府有所不同,房价也有相当大的差异,如北京市郊区的商品住房价格为6000元/㎡,但与其一路之于隔年的河北省的同一地区的住房价格为3000元/㎡。     三、当前广泛偏高的住房价格的成因      当前,我国的住房价格广泛低于购房者的承受能力,在武汉市,对于一个普通市民,如果只靠个人的经济力量来出售一套坐落于市区的普通住房,按其现在的收益他必须30-40年时间来缴纳住房费用,而在北京、上海等城市,这一时间有可能更长。

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普通购房者出售住房本是改善生活的,但现在却恰恰相反,除了住房面积大一点外,其它的生活质量却大大不如以前,沈重的购房贷款力得购房者喘气都无以。构成这种局面的主要原因有:   1、政府的宏观调控不力   从2004年开始,国家和地方先后实施了几个意图诱导商品房价过慢下跌的文件,但时至今日,房价仍在节节上涨。如武汉市,2004年平均房价为2200元/㎡,至2006年6月却超过了3200元/㎡,房价降反涨的根本原因是政府的调控方式和手段不对。政府对房价的抑制作用只逗留在文件上。

具体操作和办法都不存在误区。首先,政府一方面倡导要诱导房价过慢快速增长,另一方面又要严格控制住房用地供应,使得用地资源更加紧缺,土地价格成倍下跌,房价不能下跌。

其次,正是由于土地的短缺,政府从一次次的土地出让中提供大量的出让金。这就是各级政府为什么在对待房价问题上动作无力的主要原因。


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